Por Marcelo Araújo – Mello e Araújo Sociedade de Advogados | Direito Imobiliário e Tributário
A aquisição de um imóvel é a realização de um grande objetivo financeiro e pessoal. No entanto, em Salvador, a etapa final desse processo tem gerado dores de cabeça e surpresas desagradáveis para muitos compradores: o recebimento da guia do ITIV (Imposto de Transmissão Inter Vivos).
Não é incomum que, ao solicitar a emissão do imposto para finalmente assinar a escritura, o comprador se depare com um valor de cobrança assustadoramente superior ao que havia planeado. Mas por que isso acontece? E, mais importante, o que diz a lei sobre esta prática?
Neste artigo, explicamos como a base de cálculo destes impostos tem sido aplicada de forma distorcida e quais são os caminhos legais para proteger o seu patrimônio.
A raiz do problema: Valor de Contrato vs. Avaliação da Prefeitura
Para calcular o ITIV Salvador (que em algumas cidades é chamado de ITBI), a Prefeitura de Salvador utiliza frequentemente uma tabela de referência própria para estimar o chamado “Valor Venal” do imóvel.
O problema surge quando esta estimativa administrativa descola completamente da realidade do mercado. Imagine o seguinte cenário prático: Você negociou e comprou um apartamento por R$ 800.000,00. Pela lógica e pela lei, o imposto (cuja alíquota é de 3%) deveria ser calculado sobre este montante, resultando em R$ 24.000,00.
No entanto, a Prefeitura avalia que o imóvel vale R$ 1.200.000,00 e emite uma guia cobrando R$ 36.000,00.
Neste exemplo, o contribuinte está a ser forçado a desembolsar R$ 12.000,00 a mais de forma indevida, apenas para não travar a sua escritura no cartório.
O que diz a Justiça (O entendimento do STJ)
A boa notícia para o contribuinte é que a jurisprudência brasileira é clara sobre este tema. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento vinculante de que a base de cálculo do ITIV deve ser o valor da transação declarado pelo contribuinte no contrato de compra e venda.
A Prefeitura não pode simplesmente arbitrar um valor prévio com base nas suas próprias tabelas genéricas, presumindo que o contribuinte declarou um valor falso. A avaliação do município só seria válida se houvesse um processo administrativo comprovando, com provas irrefutáveis, que o valor declarado no contrato não corresponde à realidade — o que raramente acontece.
O Efeito Bola de Neve: O impacto no seu IPTU
Muitos compradores, por desconhecimento ou por pressa em regularizar a documentação, acabam por pagar a guia abusiva do ITIV. O que poucos sabem é que este erro gera um “efeito bola de neve”.
Se a Prefeitura considerou que o seu imóvel vale R$ 1.200.000,00 para cobrar o ITIV na hora da compra, ela usará essa mesma base de cálculo supervalorizada para lhe cobrar o IPTU todos os anos.
Ou seja, aceitar uma cobrança abusiva no momento da transmissão do imóvel significa condenar-se a pagar um IPTU desproporcional durante todos os anos em que for proprietário do bem.
Já paguei a guia abusiva. Perdi o meu dinheiro?
Não. Se você adquiriu um imóvel nos últimos 5 anos e foi obrigado a pagar o ITIV sobre um valor superior ao que consta no seu contrato de compra e venda (ou se o seu IPTU atual está a ser calculado sobre uma base irreal), a legislação tributária protege o seu direito.
É plenamente possível ingressar com um pedido de Repetição de Indébito. Trata-se de uma ação que visa a restituição de todo o valor que foi pago a maior, devidamente corrigido. Além de recuperar o dinheiro pago indevidamente no passado, a ação obriga o município a adequar o Valor Venal para os anos futuros, gerando uma economia definitiva no seu IPTU.
Como garantir os seus direitos?
Seja no momento em que a guia do ITIV é emitida, seja para revisar um IPTU que já está a ser pago, a submissão pacífica a avaliações fiscais equivocadas compromete a rentabilidade do seu património.
O caminho ideal é:
1. Reúna a documentação: Tenha em mãos o Contrato de Promessa de Compra e Venda, o comprovante de pagamento do sinal/parcelas e a guia do imposto emitida pela Prefeitura.
2. Não aceite o valor como definitivo: Antes de pagar uma guia que não reflete a realidade da sua negociação, procure orientação jurídica.
3. Análise Técnica: Um advogado especialista em Direito Imobiliário e Tributário poderá realizar um estudo de viabilidade, comparando o valor cobrado com as normativas do STJ, e propor a medida administrativa ou judicial (como um Mandado de Segurança) mais célere para liberar a sua escritura pelo valor justo.
A adequação fiscal não é apenas uma forma de economizar; é uma garantia de que a tributação sobre o seu património está a ser feita dentro dos limites estritos da legalidade.
Confira mais em:
