ITIV em Salvador: o guia completo para quem vai comprar um imóvel

Por Marcelo Araújo — Mello e Araújo Sociedade de Advogados | Direito Imobiliário e Tributário

 

Depois de meses de pesquisa, negociação e financiamento aprovado, muitos compradores descobrem — já na reta final — que existe um imposto entre eles e a escritura do imóvel: o ITIV (Imposto de Transmissão Inter Vivos). E não é raro que essa descoberta venha acompanhada de uma surpresa desagradável: uma guia calculada sobre um valor maior do que o preço realmente pago.

Neste guia, explicamos o essencial para quem vai comprar um imóvel em Salvador: o que é o ITIV, quem paga, quanto custa, como a guia é emitida e — principalmente — o que conferir antes de pagar.

O que é o ITIV (e por que em outras cidades ele se chama ITBI)

O ITIV é o imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis entre pessoas vivas — a hipótese mais comum é justamente a compra e venda. Ele está previsto na Constituição Federal (art. 156, II) e nos arts. 35 a 42 do Código Tributário Nacional.

“ITIV” é o nome adotado pela legislação de Salvador; na maior parte das cidades brasileiras, o mesmo tributo é chamado de ITBI. É o mesmo imposto, devido sempre ao município onde o imóvel está localizado.

Na prática, o pagamento do ITIV é uma etapa obrigatória do caminho até a escritura: o tabelionato exige a guia quitada para lavrar a escritura pública, e sem escritura registrada na matrícula o imóvel não passa, juridicamente, a ser seu.

Quem paga, quando pagar e qual a alíquota em Salvador

Em Salvador, como na quase totalidade dos municípios, a legislação atribui o pagamento ao comprador (adquirente). O imposto deve ser recolhido antes da lavratura da escritura pública — ou seja, é um custo a ser incluído no planejamento financeiro da compra, ao lado das despesas de cartório e registro.

A alíquota geral do ITIV em Salvador é de 3% sobre a base de cálculo. Em um imóvel negociado por R$ 500.000,00, por exemplo, o imposto corresponde a R$ 15.000,00. A legislação municipal prevê situações específicas — como aquisições com financiamento habitacional — que podem ter tratamento diferenciado, o que reforça a importância de analisar a guia com atenção em cada caso.

Como a guia é emitida e o que é o “valor de referência” da Prefeitura

A guia do ITIV é emitida a partir da declaração da transação à Secretaria Municipal da Fazenda (Sefaz Salvador), com os dados do imóvel e o valor do negócio.

É aqui que mora o problema mais comum. Com frequência, a Prefeitura não calcula o imposto sobre o valor declarado no contrato, mas sobre um “valor de referência” apurado unilateralmente a partir de tabelas próprias. Quando essa estimativa está acima do preço real da negociação — o que não é raro —, o resultado é uma guia mais cara do que a devida.

Já detalhamos essa prática e seus efeitos no artigo ITIV e IPTU em Salvador: como pagar o valor justo. O ponto central para quem está comprando agora é simples: o valor que aparece na guia não é, necessariamente, o valor correto.

O que a lei diz sobre a base de cálculo (valor da transação)

O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do imposto é o valor venal do bem (art. 38). E o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1.113 dos recursos repetitivos, definiu com efeito vinculante o que isso significa para o ITBI/ITIV:

• a base de cálculo é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado — e não está vinculada à base usada para o IPTU;
• o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado, e essa presunção só pode ser afastada pelo município mediante processo administrativo regular (art. 148 do CTN);
• o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência estabelecido unilateralmente.

Em termos práticos: vale o valor do seu contrato, salvo se a Prefeitura comprovar, em processo administrativo com direito de defesa, que a declaração não corresponde à realidade. A simples aplicação automática de uma tabela de referência não atende a essa exigência.

Checklist: o que conferir na guia antes de pagar

Antes de recolher o ITIV, vale uma conferência cuidadosa:

• Base de cálculo × contrato: o valor sobre o qual o imposto foi calculado corresponde ao preço declarado na sua compra?
• Alíquota aplicada: confira o percentual aplicado e se a sua situação se enquadra em alguma hipótese específica da legislação municipal.
• Dados do imóvel: inscrição imobiliária, endereço e matrícula devem corresponder exatamente ao bem negociado.
• Indício de “valor de referência”: se a base da guia superar o valor do contrato, há sinal de que a Prefeitura aplicou estimativa própria.
• Documentação organizada: guarde contrato ou promessa de compra e venda, comprovantes de pagamento e a própria guia — são a prova do valor real da transação.

Identificou divergência? Não trate o valor da guia como definitivo. A depender do caso, existem caminhos administrativos e judiciais para discutir a cobrança sem inviabilizar a escritura — tema que aprofundaremos nas próximas semanas desta série. Quem já pagou valor calculado acima do contrato nos últimos 5 anos também pode ter direito à restituição da diferença.

Um cuidado extra: o reflexo no IPTU

A base de cálculo aceita no ITIV tende a ser aproveitada pela Prefeitura para o IPTU dos anos seguintes. Aceitar uma base inflada na compra pode significar pagar um IPTU desproporcional durante toda a vida útil do imóvel — mais um motivo para conferir a guia com atenção desde o início.

Conclusão

O ITIV é uma etapa obrigatória da compra de um imóvel em Salvador, mas isso não significa aceitar qualquer valor. A lei e a jurisprudência do STJ são claras: a base de cálculo deve refletir o valor real da transação. Conhecer essas regras antes de pagar é a forma mais simples de proteger o seu patrimônio.

Para entender como esses pontos se aplicam à sua situação, procure orientação jurídica de confiança. Saiba mais na nossa página dedicada ao tema: melloearaujo.com/itiv/.

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